Đặt nhà máy trong khu chế xuất Tân Thuận thường đi qua các bước: tìm mặt bằng với đơn vị phát triển hạ tầng (thuê đất để tự xây hoặc thuê nhà xưởng xây sẵn); làm thủ tục đầu tư và thành lập doanh nghiệp với cơ quan có thẩm quyền, chủ yếu là ban quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP Hồ Chí Minh; đáp ứng điều kiện để hoạt động theo cơ chế doanh nghiệp chế xuất; rồi hoàn tất các yêu cầu về môi trường, xây dựng, phòng cháy và lao động trước khi vận hành.
Ngành nghề phải phù hợp với quy hoạch và định hướng thu hút đầu tư của khu. Khu chế xuất ưu tiên sản xuất hàng xuất khẩu; những dự án gây ô nhiễm nặng, cần quỹ đất rất lớn hoặc chủ yếu bán vào thị trường nội địa có thể không phù hợp.
Bài này viết cho chủ doanh nghiệp, người phụ trách dự án đang cân nhắc khu chế xuất Tân Thuận, ở mức nguyên lý. Không có thông tin giá thuê, mặt bằng trống hay cam kết ưu đãi; tất cả những điều đó phải lấy từ đơn vị hạ tầng và cơ quan quản lý, kèm tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể.
Tân Thuận hợp với kiểu nhà máy nào
Lợi thế lớn nhất của khu chế xuất Tân Thuận là vị trí: sát trung tâm thành phố, gần cảng trên sông Sài Gòn, đi sân bay trong nội đô, có nguồn lao động và dịch vụ dày đặc xung quanh. Những nhà máy hưởng lợi nhiều nhất từ vị trí này thường là nhà máy cần chuyên gia, khách hàng đến thường xuyên, sản phẩm giá trị cao, hàng đi đường hàng không hoặc cần ra cảng nhanh.
Mặt khác, quỹ đất của khu có giới hạn và đã khai thác lâu năm; mặt bằng lớn còn trống, nếu có, không nhiều. Chi phí thuê ở một khu gần trung tâm thường cao hơn các khu ở vành đai ngoài. Giao thông giờ cao điểm quanh khu cũng là yếu tố phải tính khi xe container ra vào thường xuyên.
Vì thế, nhiều nhà đầu tư cân nhắc giữa Tân Thuận và các khu công nghiệp xa hơn của TP Hồ Chí Minh mở rộng, như ở vùng Bình Dương cũ, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ hay phía nam Nhà Bè. Không có câu trả lời chung; nên so trên chính bài toán của nhà máy mình: diện tích cần, loại hàng, tần suất xuất nhập, nguồn lao động, khách hàng.
Thuê đất tự xây hay thuê nhà xưởng xây sẵn
Hai hình thức phổ biến ở các khu chế xuất, khu công nghiệp. So sánh theo nguyên lý:
| Tiêu chí | Thuê đất, tự xây nhà xưởng | Thuê nhà xưởng xây sẵn |
|---|---|---|
| Thời gian bắt đầu sản xuất | Lâu hơn: thiết kế, xin phép, xây dựng | Nhanh hơn: cải tạo, lắp máy |
| Vốn ban đầu | Lớn: tiền thuê đất, chi phí xây dựng | Nhỏ hơn: tiền thuê, đặt cọc, cải tạo |
| Tuỳ biến | Thiết kế theo dây chuyền riêng | Phải chọn xưởng gần với nhu cầu, cải tạo trong giới hạn |
| Thủ tục xây dựng, phòng cháy | Doanh nghiệp tự làm cho công trình mới | Phần lớn đã có, chỉ bổ sung khi cải tạo |
| Hợp với | Dự án dài hạn, quy mô lớn, quy trình đặc thù | Dự án vừa và nhỏ, cần khởi động nhanh, thử thị trường |
Dù chọn cách nào, hợp đồng thuê với đơn vị hạ tầng là văn bản quan trọng nhất: thời hạn thuê, cách tính tiền thuê và phí hạ tầng, điều chỉnh giá, quyền cải tạo, trách nhiệm bảo trì, điều kiện chấm dứt. Nên có luật sư xem trước khi ký.
Các bước chính, theo trình tự thường gặp
Trình tự dưới đây mang tính nguyên lý, áp dụng cho dự án có nhà đầu tư nước ngoài hoặc trong nước; chi tiết thủ tục phụ thuộc loại dự án và văn bản hiện hành:
- Khảo sát và giữ chỗ mặt bằng với đơn vị phát triển hạ tầng: xem vị trí, diện tích, hạ tầng điện nước, tải trọng nền, khả năng xử lý nước thải phù hợp với ngành.
- Kiểm tra sự phù hợp của ngành nghề với quy hoạch, định hướng của khu; trao đổi sơ bộ với ban quản lý các khu chế xuất và công nghiệp.
- Làm thủ tục đầu tư: với nhà đầu tư nước ngoài thường cần giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trước khi thành lập doanh nghiệp; nhà đầu tư trong nước tuỳ dự án.
- Thành lập doanh nghiệp và đăng ký hoạt động theo loại hình doanh nghiệp chế xuất nếu muốn hưởng cơ chế này, đáp ứng điều kiện kiểm tra, giám sát hải quan.
- Hoàn tất thủ tục môi trường theo quy mô, loại hình dự án; đấu nối nước thải với hệ thống xử lý tập trung của khu.
- Thiết kế, xin phép xây dựng hoặc cải tạo, thẩm duyệt và nghiệm thu phòng cháy chữa cháy.
- Tuyển dụng, đăng ký lao động, xây dựng nội quy, thực hiện bảo hiểm xã hội; thủ tục cho chuyên gia nước ngoài nếu có.
- Vận hành: thủ tục hải quan cho máy móc, nguyên liệu nhập vào, bắt đầu sản xuất và xuất khẩu.
Nhiều bước có thể làm song song nếu chuẩn bị tốt. Ban quản lý các khu thường có bộ phận hướng dẫn nhà đầu tư; đơn vị hạ tầng cũng hỗ trợ thông tin. Nhà đầu tư nước ngoài nên có đơn vị tư vấn pháp lý trong nước đồng hành.
Điều kiện để hoạt động như doanh nghiệp chế xuất
Ranh giới và cổng. Doanh nghiệp chế xuất phải có hàng rào ngăn cách, cổng ra vào riêng hoặc nằm trong khu chế xuất vốn đã có tường rào kiểm soát. Khu chế xuất Tân Thuận đáp ứng sẵn điều kiện này ở cấp khu.
Giám sát của hải quan. Doanh nghiệp cần có hệ thống camera, phần mềm quản lý hàng hoá xuất nhập, tồn kho theo yêu cầu của cơ quan hải quan, để hải quan có thể kiểm tra, giám sát.
Theo dõi hàng hoá. Phải quản lý riêng hàng nhập để sản xuất, hàng bán vào nội địa, phế liệu, phế phẩm. Báo cáo quyết toán với hải quan theo định kỳ.
Kiểm tra trước khi hoạt động. Cơ quan hải quan kiểm tra điều kiện trước khi doanh nghiệp được áp dụng chính sách dành cho doanh nghiệp chế xuất. Chuẩn bị đầy đủ từ đầu tránh mất thời gian bổ sung.
Môi trường và phòng cháy: hai phần hay làm chậm dự án
Khu chế xuất có hệ thống xử lý nước thải tập trung, nhưng điều đó không có nghĩa doanh nghiệp được xả mọi thứ vào cống. Nước thải phải đạt giới hạn tiếp nhận của hệ thống khu; ngành có nước thải đặc thù như mạ, nhuộm, hoá chất thường phải xử lý sơ bộ tại nhà máy trước. Khí thải, chất thải rắn, chất thải nguy hại có quy định riêng về thu gom, lưu giữ, chuyển giao cho đơn vị có chức năng.
Thủ tục môi trường phụ thuộc quy mô và loại hình dự án, từ giấy phép đến đăng ký; nên xác định sớm để đưa vào kế hoạch thời gian. Đánh giá thiếu phần này thường là lý do khiến dự án phải sửa thiết kế, lùi ngày vận hành.
Phòng cháy chữa cháy là yêu cầu bắt buộc với mọi nhà xưởng. Thiết kế phải được thẩm duyệt, thi công đúng, nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng; khi cải tạo nhà xưởng thuê sẵn cũng có thể phải bổ sung. Với khu chế xuất nằm giữa vùng dân cư đông đúc như Tân Thuận, an toàn cháy nổ không chỉ là chuyện của doanh nghiệp mà còn của cả khu dân cư xung quanh.
Những câu nên hỏi trước khi ký
Danh sách câu hỏi giúp nhà đầu tư không bỏ sót những chi phí, ràng buộc thường bị xem nhẹ:
- Tổng chi phí thuê gồm những khoản gì: tiền thuê, phí quản lý, phí hạ tầng, phí xử lý nước thải; cách tính, kỳ điều chỉnh.
- Thời hạn thuê còn lại so với thời hạn hoạt động của khu và kế hoạch của dự án.
- Công suất điện có sẵn và chi phí nếu cần nâng cấp; độ ổn định nguồn điện.
- Giới hạn nước thải đầu vào của hệ thống khu với ngành của mình.
- Quyền cải tạo, xây thêm, lắp đặt thiết bị trên mái, chi phí hoàn trả mặt bằng khi kết thúc.
- Thời gian thực tế cho các thủ tục đầu tư, môi trường, phòng cháy theo kinh nghiệm của các doanh nghiệp đã vào khu.
- Tình hình tuyển dụng lao động ở khu vực, mức cạnh tranh với các doanh nghiệp lân cận.
Hỏi thêm các doanh nghiệp đang hoạt động trong khu là cách thu thập kinh nghiệm thực tế tốt nhất. Có thể tìm doanh nghiệp cùng ngành trên địa bàn trong danh bạ doanh nghiệp của trang.
Lao động: lợi thế và thách thức ở Tân Thuận
Nằm giữa vùng dân cư đông, khu chế xuất Tân Thuận có lợi thế về nguồn lao động: người ở phường và các phường lân cận, người từ các tỉnh đã quen sống ở đây, lực lượng có kinh nghiệm làm việc trong nhà máy. Tuyển nhân viên văn phòng, kỹ thuật cũng thuận lợi hơn vì gần trung tâm, nhiều người chịu đi làm từ các quận nội thành.
Thách thức nằm ở sự cạnh tranh: hơn một trăm doanh nghiệp cùng tuyển trên một vùng, người lao động dễ chuyển chỗ nếu thấy nơi khác tốt hơn. Chi phí sinh hoạt gần trung tâm cao hơn vùng ven, ảnh hưởng đến kỳ vọng thu nhập. Doanh nghiệp mới cần chính sách giữ người hợp lý, môi trường làm việc tốt, minh bạch về lương, ca kíp.
Ở khía cạnh pháp lý, doanh nghiệp trong khu phải tuân thủ đầy đủ pháp luật lao động, bảo hiểm xã hội như mọi nơi, đăng ký nội quy, thương lượng với tổ chức đại diện người lao động. Đầu tư ngay từ đầu vào quan hệ lao động lành mạnh rẻ hơn nhiều so với giải quyết tranh chấp về sau.
Ưu đãi đầu tư: hiểu đúng trước khi đưa vào bảng tính
Nhiều nhà đầu tư hỏi về ưu đãi khi vào khu chế xuất. Cần phân biệt hai loại. Loại thứ nhất là cơ chế thuế quan của khu phi thuế quan và doanh nghiệp chế xuất: không chịu thuế nhập khẩu với hàng nhập để sản xuất xuất khẩu, hàng mua trong nước được coi như xuất khẩu. Đây là cơ chế gắn với cách hàng hoá đi qua cổng, không phải một khoản "thưởng".
Loại thứ hai là ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư và thuế thu nhập doanh nghiệp, áp dụng theo ngành nghề, địa bàn, quy mô dự án. Không phải dự án nào trong khu chế xuất cũng được hưởng ưu đãi thuế thu nhập như nhau; điều kiện cụ thể phải đối chiếu với văn bản hiện hành tại thời điểm cấp phép, và có thể chịu tác động của các quy định quốc tế về thuế tối thiểu toàn cầu với tập đoàn lớn.
Lời khuyên thực tế: đừng đưa ưu đãi vào phương án tài chính khi chưa có xác nhận bằng văn bản từ cơ quan có thẩm quyền hoặc ý kiến tư vấn thuế độc lập. Những lời hứa miệng về ưu đãi từ bất kỳ ai, kể cả trung gian môi giới mặt bằng, không có giá trị.
Câu hỏi thường gặp
Doanh nghiệp trong nước có được đặt nhà máy ở khu chế xuất Tân Thuận không?
Có thể, nếu ngành nghề phù hợp với khu và đáp ứng các điều kiện theo quy định. Khu chế xuất không chỉ dành cho doanh nghiệp có vốn nước ngoài, dù phần lớn doanh nghiệp hiện có là doanh nghiệp đầu tư nước ngoài.
Nằm trong khu chế xuất có bắt buộc là doanh nghiệp chế xuất không?
Theo quy định hiện hành, cần kiểm tra cụ thể với ban quản lý các khu và cơ quan hải quan, vì quy định về loại hình doanh nghiệp trong khu chế xuất đã thay đổi qua các thời kỳ. Hãy xác định rõ từ khi lập dự án.
Thủ tục đầu tư vào khu chế xuất làm ở đâu?
Phần lớn thủ tục đầu tư cho dự án trong khu làm với Ban quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP Hồ Chí Minh theo thẩm quyền được giao. Thủ tục chuyên ngành như hải quan, môi trường, phòng cháy làm với các cơ quan tương ứng.
Giá thuê nhà xưởng trong khu chế xuất Tân Thuận bao nhiêu?
Trang không đưa giá vì giá thay đổi theo vị trí, diện tích, thời điểm và điều khoản hợp đồng. Hãy hỏi trực tiếp đơn vị phát triển hạ tầng của khu và so sánh với các khu khác theo cùng cách tính tổng chi phí.
Mất bao lâu từ khi thuê đến khi sản xuất?
Thuê nhà xưởng xây sẵn thường nhanh hơn nhiều so với thuê đất tự xây. Thời gian thực tế phụ thuộc thủ tục đầu tư, môi trường, phòng cháy, cải tạo và lắp máy. Nên hỏi kinh nghiệm của các doanh nghiệp đã vào khu.